Verk og bruk – hovedregelen

Med teknisk verdi/substansverdi menes dagens gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit, elde og utidsmessighet.

Høyesterett har i en rekke dommer fastslått at bruk av teknisk verdi er hovedregelen ved taksering av industrielle anlegg, jf. blant annet LKAB-dommen i Rt 2007 side 149. For slike eiendommer er tradisjonell taksering basert på omsetningstall for liknende eiendommer, kombinert med takstmannsskjønn, lite egnet. Mange av eiendommene er spesialanlegg, og i de fleste tilfeller er det få eller ingen omsetninger av lignende anlegg som kan tjene som referanse ved takseringen. Det kan være svært usikkert hvem som er potensielle kjøpere, og hvordan en eventuell kjøper vil benytte eiendommen. Ofte vil man måtte falle tilbake på rene gjetninger i denne sammenheng. Og en vanlig skjønnsmessig vurdering av hva en mulig kjøper vil gi for eiendommen isolert sett, vil pga den spesialiserte funksjonen og usikkerheten om markedet kunne lede til en uforholdsmessig lav takst.

Er teknisk verdi/substansverdi hovedregelen for alle verk og bruk?

KSE mener at alle verk og bruk som hovedregel skal verdsettes til teknisk verdi/ substansverdi. Teknisk verdi må ses som det faste verdsettelsesprinsippet for slike eiendommer, og benyttes i alle tilfeller hvor vilkårene for å bruke avkastningsverdi ikke er oppfylt. Avkastningsverdi brukes kun unntaksvis, jf. punkt 3.4 og 4.4.

Det er ingen holdepunkter i rettspraksis for at teknisk verdi ikke skal kunne benyttes generelt for verk og bruk. Den foreliggende rettspraksis om teknisk verdi gjelder i hovedsak virksomheter som driver bestemte former for industriell virksomhet, og hvor en direkte skjønnsmessig vurdering av markedsverdi vil være vanskelig. Men dette gjenspeiler kun at verk og bruk ofte har spesialiserte funksjoner, og kan være vanskelige å verdsette på rent skjønnsmessig grunnlag.

Det er en rekke andre grunner som også tilsier at teknisk verdi/substansverdi er hovedregelen ved taksering av alle verk og bruk. Disse grunnene er nærmere omtalt nedenfor.

Følgende hensyn tilsier at alle verk og bruk som hovedregel verdsettes etter teknisk verdi/substansverdi:

• I mange tilfeller har verk og bruk spesialiserte funksjoner, og det kan være usikkert hvilket marked som reelt sett foreligger for slike eiendommer. Bygget med tilhørende maskinteknisk utrustning vil ofte være et viktig ledd i den verdiskapningen som foregår i virksomheten. Oppføringskostnadene kan ha vært betydelige. Den spesialiserte funksjonen gjør imidlertid at eiendommen har liten alternativ bruksverdi. Det gjelder i særlig grad for eiendommer som vanskelig lar seg bygge om til annen bruk, og/eller hvor lokaliseringen gjør at det er lite marked for alternativ anvendelse.

• Ved bruk av substansverdi tar verdsettelsen utgangspunkt i faktiske kostnader ved oppføringen, og faktisk verdifall. Et slikt utgangspunkt innebærer at man bryter ned antall variabler som inngår ved takseringen til et akseptabelt nivå. Man får en entydig og presist beskrevet fremgangsmåte for takseringen.

• Hensynet til likebehandling av likeartede eiendommer tilsier at substansverdi brukes generelt for alle verk og bruk.

• En skjønnsmessig vurdering av hva mulige kjøpere vil gi for eiendommen, vil i stor grad avhenge av hvilken funksjon eiendommen skal fylle etter et salg. Slike vurderinger vil bli svært vanskelige, men vil være sentrale ved en mer direkte skjønnsmessig vurdering av markedsverdi.

• Verk og bruk er næringseiendommer. Ved omsetning av slike eiendommer vil prisen i stor grad kunne avhenge av andre forhold enn objektive kjennetegn ved selve bygningen. I en situasjon med etterspørselspress etter en vare, vil eiendommer som kan benyttes til relevant produksjon få en tilsvarende verdistigning. Ved å legge substansverdiprinsippet til grunn, får man en klarere og mer direkte tilknytning til tekniske verdivurderinger. Det harmonerer godt med at eiendomsskatten er en objektskatt, og at det er objektet som sådan og ikke den avkastning det gir som er skattegrunnlaget. Det gir også et mer stabilt takstgrunnlag over tid, og vil derfor gi færre tilfeldige utslag mht når taksering finner sted.

• Et verk og bruk kan bestå av mange ulike enkeltelementer, som til sammen danner grunnlaget for driften av verket og bruket. En taksering av de ulike elementene etter forskjellige prinsipper vil kunne bli uoversiktlig og gi tilfeldige utslag. Det følger av foreliggende rettspraksis om taksering av industrianlegg at takseringen enten skal skje på grunnlag av substansverdi eller avkastningsverdi. Det vil være i samsvar med rettspraksis å legge substansverdien til grunn for hele anlegget.

Kan teknisk verdi/substansverdi brukes på eiendommer som ikke er verk og bruk?

Etter KSEs vurdering kan det ikke være noe i veien for å benytte teknisk verdi/substansverdi ved taksering av eiendommer som ikke er verk og bruk. Men det må være en forutsetning at eiendommen har spesialiserte funksjoner og at ordinær taksering ved skjønn og observasjoner i markedet er lite egnet.

Forholdet mellom teknisk verdi/substansverdi og faktisk salgssum

I Høyesterettsdommen i Rt 2011 side 51 (Sydvaranger) kom Høyesterett til at teknisk verdi/substansverdi skal benyttes for verk og bruk selv om det foreligger en konkret lavere salgssum. Dommen var enstemmig.